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人間がやる事だからたまに間違いはあるだろうが、裁判所の書類が「間違いでした」ではすまないのである。 この事がすべて債務者と債権者の相方にいろいろな形で被害として出てくるのである。
これは執行官だけでなく、鑑定士の場合も同じである。 調査費用として多額の報酬をもらいながら用途地域を間違い、調整区域の既存権を調べなかったり、平成１１年４月改正の農地法を知らなかったり、鑑定士という試験を通ったという事だけで物件の内容を充分説明できない、そんな鑑定士も多い。
こんな間違いがあっても裁判所はすべて「国陪でどうぞ」である。 こういう被害に遭わないためにも自分の目と耳で確かめ、あるいは経験者に聞いて、あらゆるリスクを取り除く事である。
私が取り扱った物件の中で次のような物件もあった。 物件は通常の一戸建て、土地が数坪、建物が数坪くらい、車庫が数坪くらいのかなり大きな家であった。
この物件を私は４５０２万円で競落した。 この時の調書には車庫の部分が未登記付属建物として物件明細書に載っていた。
ところが後になって、この建物の所有者、つまり債務者に対してお金を貸していた金融業者が車庫部分を保存登記し、これに対して賃借権を登記していた事がわかった。 この金融業者は、この車庫を閉鎖してしまった。

こうなっては売るに売れない。 そこで私は、この競売を決定した裁判官に抗議をした。
すると、これは裁判所のミスである事を認めたが、すぐに解決はできないという。 とりあえず金融業者と当社と裁判官の三者による話し合いが持たれ、当社が金融業者に３００万円を支払ってこの車庫を買い取りして問題は解決したが、当社が４８０２万円でこの物件を競落した事になった。
この裁判官は、「この件は裁判所の借りにしておきましょう」といったが、これまでであった。 これに対し裁判所は何の謝罪もなく、「納得しなければ国家賠償法による請求をして下さい」という。
当社も諦めざるを得なかった。 なぜなら、この裁判を起こしても費用（弁護士費用）と時間がいくらかかるかわからない。
やむをえず３００万円は泣き寝入りした。 すでに売り先が決まっていたため、利益が出なくてもお客様には引き渡しをしなければならないのである。
また、用途地域の間違いなどは日常茶飯時である。 要するに裁判所の調書はそのまま信じ込まず、自分の目と耳と足で確かめる事である。
少しでもおかしいと思ったら書記官と執行官に聞いて確かめる事である。 また、この調書等にたとえ間違いがあったとしても、裁判所は一切責任を持たないのである。

この場合には、国家賠償による裁判をやらなければならず、ほとんどが泣き寝入りである。 国陪によって裁判を行なっても弁護士費用と期間がどのくらいかかるかわからず、弁護士を太らせるだけである。
まして、勝てる可能性は、よほどのミスが証明されない限りないのである。 前にも述べたように、判決を出すのは裁判所の裁判官であり、自分で自分に判決を出すのだから……。
今回政府が競売方法を一部改正したのは８の部分で、今までは銀行から借り入れて残代金を払い込む時と同時に抵当権設定ができず、この権利書が送達されるまでの間、担保なしで銀行の融資を受けられない人は別途に残代金を用意しなければならなかったが、横浜地裁方式にすると同時に設定ができるので借り入れが楽になるという事だけである。 競売において一番難しいのがこの後の岨である。
法的には自分の物になったのだから占有相手に出ていってもらい、自分達が自由に使えるはずである。 ところがそうはいかないのが現状である。
債務者（被競落人）にしてみれば必死である。 確かに債務者は借り入れしたお金を返さなかったために競売にかかったのだから出ていくのが当然であるが、しかし出ていくにもお金がないし、もっともお金があれば競売にはかからない。
引っ越しする場所もない。 さて、どうするか？この事を弁護士に頼んで立ち退きしてもらうと、まず１年はかかるだろう。

費用も弁護士費用を含めて２００万円〜３００万円はかかるだろう（大部分は弁護士費用）。 また、たいていの弁護士は実質的な立ち退きをやった事はないのが現実である。
今までも、こういう弁護士が受けた仕事が弁護士から我々競売業者にまわってくるのが数％以上要するに弁護士は机の上ではわかっているが、実際に債務者に会おうともしないし、文書で通知するだけである。 これだけの仕事しかしない弁護士にお願いするよりも、文書だけなら行政書士に頼んだ方がよっぽど安上がりで、着手金も成功報酬もくれとはいわないのである。
私は競売の実務に関しては弁護士よりも気軽に引き受けてくれる行政書士の方が安心だと思うし、安上がりであると思う。 しかし、これはあくまでも文書による場合、相手（被競落人）がおとなしい一般の人の場合だけである。
競売にかかっている土地建物には、銀行以外にいろいろな金融業者等が絡んでいる。 何回も入札が流れて、金額が安くなっても買受人が現われない物件には、必ず何かがあるのである。
こういう物件を買う前には、まわりの状況等をよく調べてから買い受けるようにしよう。 その物件の謄本をよく見る。
そのためにも司法書士の方がこういう事には詳しい。 謄本はその不動産の履歴書である。
まず何といっても価格が３割〜４割安い。 物によっては半額以下のものもある。
それだけに落とし穴も多い。 銀行が買い受ける場合は、その物件にその銀行が貸し出しをしているからである。
この場合は価格は銀行にとって問題ではない。 銀行の場合、貸し出しした金額で落として、これを取引相手に半額で売却したとしても、その値引きした半額は損金で計上してしまうからまったく損はしないのである。

競売物件の落とし穴はこうだ！と一口には言えないが、これからいくつかの具体的な例を書いてみよう。 農地（調整区域）は農家（農地法３条申請の許可を受けられる者）以外には買えない。
また、借地権（小作人等）の有無。 最近なりたての鑑定士の鑑定の仕方を見ると、市街化区域も市街化調整区域も地目が住宅になっていれば同じように評価している馬鹿な鑑定士が多く、市街化調整区域の既存宅地以外も同じように評価しているのである。
最近、バブル後の競売物件が増えてきて、まだ免許取りたての鑑定士は土地の見方もわからずに鑑定するので、まったく価格が合わない鑑定書が付いている物件もある。 私もこういう事実がある事を地裁民事４部に上申した事があり、この後１カ月くらい競売がストップしてしまった事があった。
これが一般の人が一番興味を持っている物件であろう。 注意すべき点は一般の不動産業者を通じて物件を購入するのと同じように注意すればよいが、自分が購入物件に居住する場合でもこれを第三者に売る場合でも、まず物件を見る。
〔１〕市街化区域か。 〔２〕日当たりはどうか。
〔３〕排水、給水、ガス等。 〔４〕分譲地の場合、道路の持ち分はあるか。
〔５〕建て替えはできるか。 〔６〕誰が住んでいるか……空室なら、いつ頃から空室かを隣近所によく聞く事。
〔７〕売りやすい物件を買う事。 〔８〕占有者はどんな人か。
〔９〕物件の中、または周辺で事件・事故はなかったか？この辺りにどういう人種が住んでいるか等、だいたいこんな程度であろう。


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